Управляем домом

Для потребителей жилищно-коммунальных услуг сегодня весьма актуальным является вопрос о выборе способа управления жилым домом. Никто из жильцов многоквартирного дома не должен оставаться в стороне от решения данного вопроса. От активного участия каждого из жильцов дома в выборе способа управления своим домом зависит, кто и как будет обслуживать дом.

Будет ли в доме отлаженная жизнь без бытовых проблем или жильцы дома по-прежнему будут ждать часами, когда же слесарь ЖЭКа соизволит починить неисправный водопроводный кран.

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу с 01 марта 2005 года меняет порядок управления многоквартирными домами. Жилищное законодательство предусматривает три способа управления таким домом:

 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

 3) управление управляющей организацией.

Оценить преимущества каждого из способов управления и выбрать наиболее приемлемый собственникам помещений в многоквартирном доме предстоит до 1 января 2007 года.

Способ управления домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Если собрание уже состоялось и способ управления выбран, нужно сообщить в местную администрацию, и проинформировать всех собственников дома. Если до указанного срока собственниками помещений способ управления не будет выбран, органы местного самоуправления проведут открытый конкурс по отбору управляющей организации и назначат управлять домом ту организацию, которая стала победительницей.

Первый вариант подразумевает, что домом управляют сами собственники квартир. Жильцы общим решением собрания выбирают обслуживающую организацию. К примеру, не свой, надоевший до боли ЖЭК, а организацию, которая на рынке услуг зарекомендовала себя разумным хозяином, где слесари трезвые, а другие сотрудники внимательные, отзывчивые, не хамят. С ней заключают договоры на обслуживание. Возможно и такое, что все собственники подпишут доверенности на одного жильца, у которого есть желание и свободное время заниматься этой работой. Он то и будет вести дела с обслуживающей организацией. Это может быть расценено и как общественная нагрузка, и как оплачиваемая должность. Здесь все зависит от решения общего собрания. При данном способе управления также возможно выполнение отдельных функций по обслуживанию дома непосредственно жильцами, проживающими в данном жилом доме (например, дворник, электрик, техслужащая). Такая форма удобна, если дом небольшой, жильцы прожили в нем много лет и хорошо знают друг друга.

Второй способ предполагает создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), либо управление путем ЖСК (жилищно-строительного кооператива) или другого специализированного потребительского кооператива.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме, которая и будет заниматься обустройством совместного быта, возможно с приглашением наемных работников. Обычно это: председатель, бухгалтер, ревизор и другие товарищи, которым жильцы платят за их работу. На общем собрании жильцы избирают правление товарищества. Правление в лице председателя от имени жильцов (ТСЖ) заключает договоры на подключение тепла, электроэнергии, об оказании коммунальных услуг, вывоз мусора, ремонт и обслуживание дома. Это может быть одна-две или несколько организаций, предлагающих такие услуги. Помимо этого ТСЖ нанимает работников для уборки придомовых территорий, текущего ремонта и т.п.

В многоквартирном доме при наличии ТСЖ может существовать ряд собственников, не являющихся членами ТСЖ. Граждане, не являющиеся членами ТСЖ, но остающиеся при этом собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с обслуживающей организацией или с ТСЖ (ст. 155 ЖК РФ).

Следует отметить, что при самостоятельной разработке тарифов ТСЖ должно руководствоваться требованиями действующего законодательства с обязательным проведением их независимой экспертизы и утверждением органами муниципальной исполнительной власти. Период действия тарифов на подключение к системе коммунальной инфраструктуры не может быть менее одного года.

По такой же схеме осуществляется управление домом путем ЖСК.

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

При создании товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива у собственников жилых помещений есть возможность непосредственно контролировать расход денежных средств, идущих на нужды дома. ТСЖ – некоммерческая организация. Все собранные средства направляются на управление и обслуживание дома. Наиболее важные решения по вопросам деятельности ТСЖ принимаются на общем собрании членами ТСЖ самостоятельно. Отношения членов ТСЖ регулируются Уставом.

Третий способ управления – управление управляющей организацией – предусматривает передачу всех полномочий управляющей организации и заключение договоров на обслуживание с каждым собственником. При выборе данного способа управления жильцам следует учитывать, что управляющая организация является коммерческой организацией с определенным штатом сотрудников, и основной целью ее деятельности является получение прибыли. Поэтому часть внутренней финансовой деятельности организации может составлять коммерческую тайну. Однако управляющая организация должна отчитываться перед потребителями непосредственно за выполнение условий договора не реже одного раза в год.

Содержать управленцев придется жильцам дома. Но в свою очередь эти специалисты должны обеспечить недорогое и качественное коммунальное обслуживание. Сегодня в г. Кирове на рынке жилищно-коммунальных услуг осуществляют свою деятельность такие управляющие организации как МУ «УЖХ» г. Кирова, ООО «Лепсе-уют», ООО «ЖЭУ «Апрель», ООО «Жилсервис», ООО «Вятка Уют», ООО «Московский тракт», ООО «Вектор» и др.

Каждый из способов управления многоквартирным домом предусматривает элемент самоорганизации граждан. Большая роль сегодня отводится общему собранию собственников жилых помещений в многоквартирном доме, которым принимаются наиболее важные решения по вопросам управления и содержания дома. При реализации решения о выборе управляющей организации нельзя обойтись без создания органа общественного самоуправления, который будет заниматься отбором управляющей организации, договариваться о заключении договоров на обслуживание, информировать всех собственников жилых помещений о принятых решениях, учитывать их мнение, принимать работу управляющих организаций.

От того, насколько граждане смогут реализовать принцип самоорганизации, во многом зависят условия, на которых будет обслуживаться дом и будут выстраиваться отношения между собственником (потребителем) и исполнителем услуг.

Еще раз хотелось бы обратить внимание собственников помещений в многоквартирном доме, поторопитесь с выбором способа управления домом до 01 января 2007 года. Иначе Ваш дом попадет под управление организации, выбранной по результатам конкурса.

Пресс-служба Управления Роспотребнадзора по Кировской области